Toto je aktuální verze FAQ (publikovaná k 4. 3. 2025). Starší verze naleznete zde.
Vážení majitelé dluhopisů,
vzhledem k tomu, že se na nás, jakožto agenta pro zajištění, obrací mnoho z Vás s opakujícími se dotazy ohledně veřejné emise dluhopisů – Dluhopis Reality Investing 2017, ISSIN SK421000952, níže shrnujeme odpovědi na Vaše nejčastější dotazy.
Likvidace společnosti REALITY INVESTING Bond, a.s. a dceřiných společností
Rejstříkové soudy z úřední povinnosti a na základě informací dodaných v námi podaných návrzích na jmenování opatrovníků zahájily na konci roku 2024 řízení o zrušení společnosti s likvidací u společnosti REALITY INVESTING Bond, a.s. a jejích dceřiných společností Tilia, spol. s r.o., Silver office, s.r.o., Platinium office, s.r.o. a RIP Estate, s.r.o. Následně rejstříkový soud rozhodl o zrušení všech zmíněných společností s likvidací a ustanovil společnostem likvidátory.
Likvidátorem společnosti REALITY INVESTING Bond, a.s. v likvidaci byl jmenován pan JUDr. Patrik Graňák. Likvidátorem společnosti Tilia, spol. s r.o. v likvidaci byl jmenována pan Mgr. Robert Hynek a likvidátorkou společností Silver office, s.r.o. v likvidaci a Platinium office, s.r.o. v likvidaci je paní JUDr. Kateřina Pavlíková. Společnosti RIP Estate, s.r.o. byla likvidátorem jmenována společnost VPI CZ, v.o.s.
Agent pro zajištění je primárně v kontaktu s likvidátorem panem JUDr. Patrikem Graňákem, který přislíbil součinnost se svoláním schůze majitelů dluhopisů a likvidátorkou JUDr. Kateřinou Pavlíkovou.
Přihlašování pohledávek majitelů dluhopisů do likvidace
Agent pro zajištění v zákonné lhůtě přihlásí do likvidace všechny pohledávky majitelů dluhopisů. Podle emisních podmínek (čl. 3.2.7.) jsou majitelé dluhopisů oprávněni vymáhat své pohledávky pouze v součinnosti nebo prostřednictvím agenta pro zajištění.
Lhůta pro uplatnění pohledávek do likvidace je ze zákona alespoň tři měsíce od druhé výzvy likvidátora zveřejněné v obchodním věstníku. Ani jeden z ustanovených likvidátorů doposud nezveřejnil výzvu k uplatnění pohledávek v obchodním věstníku.
Předpokládáme, že majetková situace všech společností bude nakonec řešena v insolvenčním řízení a přihlášky pohledávek proběhnou v těchto řízeních.
Předčasné zesplatnění dluhopisů
Agent pro zajištění v souvislosti s insolvenčním řízení společnosti Elegant House s.r.o. vyzval emitenta k doplnění zajištění podle § 2017 OZ. Nesplněním této výzvy došlo k zesplatnění emise dluhopisů dne 24.11.2024.
Smlouvy o odkupu dluhopisů s REALITY INVESTING Profit, s.r.o. (splatnost dluhopisů)
Smlouvy (tzv. smlouvy o zajištění převodu cenných papírů) byly dle našich informací uzavřeny se společností REALITY INVESTING Profit, s.r.o., IČO: 033 72 103, se sídlem Bezová 1658/1, Braník, 147 00 Praha 4; na základě těchto smluv měla společnost REALITY INVESTING Profit, s.r.o. odkoupit od vlastníků dluhopisů dluhopisy k datu sjednanému ve smlouvě, tedy k datu předcházejícímu datum splatnosti dluhopisů dle emisních podmínek (rok 2032). Společnost REALITY INVESTING Profit, s.r.o. byla usnesením Městského soudu v Praze č. j. 85 Cm 1440/2022-3 ze dne 7. 6. 2022, které nabylo právní moci dnem 8. 7. 2022, zrušena s likvidací a společnosti byl jmenován likvidátor, a to společnost VPI CZ, v.o.s., IČ: 030 07 740, sídlem Sokolovská 5/49, Karlín, 186 00 Praha 8.
Smlouvy o odkupu nejsou ve vztahu k emisním podmínkám relevantní, nemění splatnost dluhopisů stanovenou v emisních podmínkách ani nestanovují emitentovi jakoukoliv povinnost k výplatě finančních prostředků. Jedná se o smlouvy uzavřené se třetí osobou rozdílnou od emitenta. Agent pro zajištění nemá ve vztahu k těmto smlouvám žádné kompetence a nemůže v souvislosti s nimi vlastníkům dluhopisů jakkoliv pomoci. Naopak důrazně varujeme před zasíláním dluhopisů osobám, které se prohlašují za zástupce této společnosti.
Stav úschovy agenta
Ke dni 1. 1. 2025 je v námi zřízené advokátní úschově, ve které jsou drženy prostředky z vymožených pohledávek a ze zpeněžených zástav, po odečtení finanční částky za první předčasnou výplatu majitelům dluhopisů, složeno 3.116.544 Kč. Peněžní prostředky na úschovním účtu jsou úročeny 2 %, což je maximální výše, kterou na úschovních účtech poskytuje Unicredit Bank a.s.
Prostředky z úschovy jsou využívány pouze na nutné výdaje spojené zejména s vymáháním pohledávek z dluhopisů, právními službami, případně náklady spojené se stabilizací postavení emitenta, detektivní služby, dohledávání majetku / pohledávek emitenta a náklady administrátora.
Průměrný měsíční náklad za rok 2024 byl okolo 50.000 Kč.
Nemovitosti RI Bond
Současný management RI nyní nečiní jakékoliv kroky ke zpeněžení zbývajícího nemovitého majetku v jejím vlastnictví. Z nemovitostí zajištěných ve prospěch držitelů dluhopisů byly zpeněženy nemovitosti v Brně – Králově Poli (Kostelní Zmola), Hraběšicích (penzion U Jelena) a Bezděčíně.
V tuto chvíli jedinou nezpeněženou zástavou ve prospěch agenta je nemovitost v Ostrově nad Ohří – LV č. 8786, k. ú. Ostrov nad Ohří, parc. č. St. 724, jehož součástí je stavba Ostrov, č. p. 791, parc. č. 224/544.
V případě Rezidence Hradská došlo k prodeji již dokončených bytových domů, z čehož jsme do námi zřízené úschovy zinkasovali cca 14.200.000 Kč na základě dohody o narovnání.
V projektu Oblekovice (Lezapari) soud vyhlásil konkurs na majetek dlužníka (více informací v bodu 11)).
Co se týče zpeněžení zbývajících nemovitostí spadajících pod RI Bond:
- Dle posledních informací poskytnutých emitentem došlo k prodeji budovy ve Vyškově (Silver Office) za částku okolo 20 mil Kč. Přesnou částku nám dosud emitent nesdělil. Společnost Silver office, s.r.o. je v likvidaci. S ustanovenou likvidátorkou jsme navázali kontakt a budeme jednat o splnění zajištěné pohledávky. Pohledávka bude řádně uplatněna v likvidaci v zákonné lhůtě;
- V případě nemovitosti v Ostrově nad Ohří došlo v druhé polovině roku 2023 ke dvěma pokusům o neúspěšnou dobrovolnou dražbu. Dražba byla vedena dražebníkem EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ: 291 35 419, sídlem Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 (eurodrazby.cz). Po neúspěšné dražbě podal vlastník nemovitosti společnost Elegant House s.r.o. dlužnický insolvenční návrh. Agent pro zajištění v insolvenčním řízení přihlásil svoji pohledávku zajištěnou zástavním právem k nemovitosti. Pohledávka byla původním insolvenčním správcem popřena. Na základě aktivity agenta pro zajištění došlo na první schůzi věřitelů k odvolání insolvenčního správce a byl jmenován koncernový správce AS ŽIŽLAVSKÝ v.o.s. Přesto se agent pro zajištění musí domáhat určení pravosti pohledávky v incidenční sporu. Pokud bude pohledávka soudem zjištěna jako po právu a zajištěná, bude výtěžek ze zpeněžení nemovité věci pravděpodobně náležet v celé výši agentovi pro zajištění, jako zajištěnému věřiteli.
Agentem získané pohledávky ve prospěch držitelů dluhopisů
Agentovi se podařilo zajistit několik pohledávek od společnosti RI Bond, a to převážně vůči jiným subjektům ze skupiny RI. Jde například o následující pohledávky:
- cca 20.000.000 Kč za společností Silver office – v souvislosti s prodejem budovy ve Vyškově zahájíme v s emitentem, respektive společností Silver office jednání za účelem vypořádání pohledávek, které vůči této společnosti máme [viz bod 6) písm. a)];
- cca 15.000.000 Kč za společností Tillia;
- 17.414.778,10 Kč za společností RI Private – pohledávka je přihlášena v insolvenčním řízení – částečný rozvrhem došlo k vymožení plnění ve výši 2.569.397,74 Kč. Peněžní prostředky byly uloženy na účet úschovy dne 28.2.2024;
- cca 3.500.000 Kč za společností Lezapari – pohledávka je přihlášena do insolvenčního řízení;
- cca 70.000.000 Kč za společností REALITY INVESTING Live-Bond – pohledávka je přihlášena do insolvenčního řízení;
- 2.450.000 Kč za společností Profit House s.r.o. – pohledávka je přihlášená do insolvenčního řízení. Insolvenční správce žádá soud k odsouhlasení prodeje nemovitosti mimo veřejnou dražbu. Pokud dojde k odsouhlasení ze strany soudu dojde k 100% uspokojení přihlášené pohledávky;
- 2.610.326 Kč za společností REALITY INVESTING Priv-bond. – pohledávka je přihlášená do insolvenčního řízení; a
- výše uvedená pohledávka v bodě 6), již získaná od Rezidence Hradská.
V této souvislosti je potřeba vnímat, že se jedná o dosud nevymožené pohledávky a skutečnou výši uspokojení nelze předvídat. Nicméně agent je připraven činit kroky nezbytné k tomu, aby uspokojení bylo co nejvyšší.
V rámci dalších pohledávek nyní dochází k vymáhání či jiným jednáním, proto si v tomto rozsahu nemůžeme dovolit sdělit bližší informace.
Vyplacení finančních prostředků vlastníkům dluhopisů
Agentovi pro zajištění se podařilo začátkem roku 2023 zajistit předčasnou výplatu majitelům dluhopisů RI Bond a mezi všechny majitele dluhopisů byla poměrně rozdělena částka ve výši 15.000.000 Kč.
V tuto chvíli nelze s určitostí předvídat, kdy a jakou formou proběhnou další předčasné výplaty. Pokud by další výplaty proběhly stejnou formou, bude nutné instrukce vyplnit znovu.
Potřebné úkony a jednání vlastníků dluhopisů
Doporučujeme sledovat internetové stránky agentů https://www.ri-dluhopisy.cz/, kde jsou zveřejňovány relevantní informace a aktuality související s jednotlivými emisemi.
Dříve probíhající telekonference agentů pro zajištění se zástupci vlastníků dluhopisů byly pro jejich neefektivnost a možnost úniku důvěrných informací zrušeny. S ohledem na snahu o zachování důvěrnosti v případě komunikovaných citlivých informací jsou agenti pro zajištění připraveni i nadále sdělovat majitelům dluhopisů informace o aktuálním dění, ale zásadně pouze prostřednictvím právních zástupců, či jiných subjektů s povinností mlčenlivosti.
Mimo úkony související s vyplacením finančních prostředků dle bodu 8) není v tuto chvíli třeba ze strany majitelů dluhopisů provádět další úkony.
Odměna agenta pro zajištění
Odměna agenta činí 0,2 % z vymožené částky, přičemž tato odměna vychází z článku 3.2.8. emisních podmínek.
Oblekovice – Lezapari
Skutečnosti předcházející zajištění
Řada dotazů směřuje k vyjasnění situace kolem zástav na pozemcích v Oblekovicích, zejména proč má agent pro zajištění RI Bond zástavní právo až jako druhý v pořadí po Drakes (agent pro zajištění v rámci emise RI Exclusive Bond).
Projekt Oblekovice (Lezapari) je projektem REALITY INVESTING Live-Bond, s.r.o., tedy emise spadající do části skupiny RI Private a nikoliv RI Bond. Investice do projektu měly původně směřovat právě ze skupiny RI Private.
Zástavu první v pořadí ve prospěch agenta Drakes zřídil Emitent v roce 2018.
Agent pro zajištění HLADKY.LEGAL v roce 2019 zjistil, že projekt Oblekovice začal být financován i z veřejné emise, tedy z RI Bond. Ihned se proto obrátil na RI Bond s požadavkem na doplnění zajištění, které bylo následně ve formě zástavního práva (jako druhého v pořadí) zřízeno.
Zřízení dvou zástavních práv na projektu Oblekovice vede k tomu, že snížení výtěžku emise RI Exclusive Bond na jakékoli zástavě (mimo Oblekovice) povede ke snížení výnosu pro držitele dluhopisů RI Bond. To je jeden z hlavních důvodů, proč musí oba agenti postupovat koordinovaně a společně hledat co nejvyšší uspokojení na všech zastavených aktivech.
Koncem ledna 2023 byla v rámci insolvenční řízení schválena reorganizace společnosti Lezapari. Důvodem, proč agent pro zajištění souhlasil s reorganizací na základě právní a ekonomické analýzy byl zejména fakt, že pro majitele dluhopisů RI Bond (Reality Investing 2017) znamená reorganizace podstatně vyšší možnost uspokojení.
Agent pro zajištění řádně přihlásil pohledávky majitelů dluhopisů do insolvenčního řízení a současně došlo také k přihlášení pohledávky specifikované v bodu 7) písm. d).
Insolvenční řízení
Na základě usnesení Městského soudu v Praze č. j. MSPH 93 INS 20212/2022-B-55 ze dne 28. 6. 2023 bylo rozhodnuto o přeměně reorganizace v konkurs. Proces reorganizace závisel na úspěšnosti developerského projektu, který měl opět zajistit solventnost společnosti a její podnikatelský provoz. K tomu, aby mohla společnost Lezapari uskutečnit zamýšlený developerský projekt potřebovala zajistit úvěrové financování. V důsledku kroků společnosti 1. Jihomoravská stavební úvěrové financování nezajistila, Z tohoto důvodu navrhla společnost Lezapari, jako dlužník, aby soud přeměnil reorganizaci v konkurs.
V rámci konkursu je nyní insolvenční správce povinen v co nejvyšší možné míře zpeněžit majetkovou podstatu dlužníka, ze které budou následně majitelé dluhopisu uspokojeni na svých přihlášených pohledávkách.
Dne 15.11.2024 došlo k prodeji podstatné části nemovitostí společnosti Lezapari v opakované dražbě za cenu 57.536.000 Kč. Vydražitelem je ReaLio Holding s.r.o. IČ: 17125910. Výtěžek ze zpeněžení uvedených nemovitostí bude rozvrhovým usnesením vyplacen agentovi pro zajištění emise RI Exclusive Bond, společnosti DRAKES partners s.r.o., který má pohledávku první v pořadí.
Součástí výše uvedené dražby nebyl pozemek p.č. 374/109, k.ú. Oblekovice, ke kterému uplatňuje zástavní právo společnost 1. jihomoravská stavební s.r.o. Insolvenční soud přihlášku této společnosti odmítl jako nepřezkoumatelnou. Společnost 1. jihomoravská stavební s.r.o. podala proti rozhodnutí soudu blanketní odvolání. Pokud ve stanovené lhůtě nedojde k doplnění odvolání, nabyde odmítnutí přihlášky právní moci. V takovém případě bude výtěžek ze budoucího zpeněžení pozemku rozdělen mezi všechny věřitele, kde má agent pro zajištění HLADKY.LEGAL významné postavení.
Ostatní
Výše zajištění
Velké množství majitelů dluhopisů se dotazuje na hodnotu nemovitostního portfolia zastaveného ve prospěch agentů pro zajištění a odkazuje na tvrzení emitenta, že veřejná emise je zajištěná ze všech nejlépe.
Agenti pro zajištění byli od počátku zdrženliví a tvrdili, že hodnoty nemovitého majetku, uváděné managementem emitentů, nemusí vůbec korespondovat s realitou, když z pohledu agentů pro zajištění byly tyto hodnoty více než optimistické. To se také následně v rámci dražeb zástav potvrdilo.
Upozorňovali jsme také, že hodnoty nemovitostí, jak byly uváděny managementem emitenta na schůzi majitelů dluhopisů v říjnu 2021, nemusí být reálné, nezohledňují bankovní zástavy a není možné očekávat výnos z jejich zpeněžení v uváděné „hrubé“ hodnotě. Dalším faktorem, který ovlivňuje hodnotu zástav, je výše úrokových sazeb a tedy časová hodnota peněz.
Vztah agenta pro zajištění a majitelů dluhopisů
Zaznamenali jsme domněnky některých majitelů dluhopisů, že agent pro zajištění má ve vztahu k majitelům dluhopisů postavení advokáta a jejich vztah odpovídá vztahu advokáta a klientů.
Tyto domněnky neodpovídají skutečnosti. Povinnosti agenta pro zajištění striktně vyplývají z emisních podmínek a smlouvy uzavřené mezi emitentem a agentem pro zajištění. Agent pro zajištění je ve vztahu k emitentovi společný a nerozdílný věřitel se všemi držiteli dluhopisů a neposkytuje držitelům dluhopisů právní služby jako advokát. Agent pro zajištění je právně zastoupen (a jeho prostřednictvím i majitelé dluhopisů) advokátní kanceláří Tomaier Legal advokátní kancelář s.r.o., IČ: 241 55 241, sídlem Černokostelecká 281/7, Strašnice, 100 00 Praha 10, která poskytuje právní služby agentovi pro zajištění ve věci vymáhání pohledávek vůči emitentovi a další právní služby nezbytné pro plnění jeho role.
Dodatečné zajištění a role Elvenport Custody 1 s.r.o.
V návaznosti na provedené omezené právní, účetní a detektivní šetření Agent podnikl od roku 2019 řadu kroků, aby získal jako dodatečné zajištění alespoň pohledávky RI Bond v těch případech, kdy RI Bond nefinancovala přímo nákup nemovitostí, ale poskytovala různým subjektům půjčky nebo plnění na základě developerských smluv.
Indikativní seznam těchto pohledávek je uveden výše v bodě 7). Vzhledem k tomu, že často šlo o pohledávky získané nad rámec povinností Agenta dle emisních podmínek nebo o pohledávky, které Agent získal v důsledku nároku na dozajištění, bylo nutné najít vhodný nástroj na jejich správu. Jako nejvhodnější se ukázal model, kdy tyto dodatečně zajištěné pohledávky bude spravovat společnost zřízená pouze za účelem správy a vymáhání těchto pohledávek (Elvenport Custody 1 s.r.o.), odděleně od vlastních pohledávek Agenta. Společnost Elvenport Custody 1 s.r.o. je na základě smlouvy s Agentem povinna poukazovat vymožené plnění přímo na účet úschovy zřízené ve prospěch držitelů dluhopisů.
Příkladem jedné z pohledávkových operací je realizace zajištěných pohledávek, která vede k plnění obce Zubrnice na úschovní účet vedený ve prospěch držitelů dluhopisů. Agent pro zajištění ve spolupráci s Elvenport Custody 1 s.r.o. vedl další jednání, aby plnění, které má v této věci od obce Zubrnice získat, bylo splaceno rychleji než na základě původně smluveného splátkového kalendáře. Dosud tato jednání nevedla k jakékoliv úpravě splátkového kalendáře, takže obec Zubrnice plní svoji peněžitou povinnost dle splátkového kalendáře tj. 8.506 Kč měsíčně. K 31.12.2024 bylo vymoženo celkem 303.473,10 Kč a k vymožení nadále zůstává částka 1.227.594,90 Kč.
Řízení a management skupiny RI
Odstoupením pana Romana Kabila, MBA a smrtí pana Ing. Iva Spáleného jsou jednotlivé společnosti ze skupiny RI bez zastoupení statutárním orgánem. Akcionáři skupiny RI nepodnikají žádné kroky k obsazení uvolněných funkcí. V některý případech byla do funkce procesního opatrovníka v jednotlivých insolvenčních řízení soudem ustanovena paní Mgr. Kateřina Buďveselová, MBA. Agent pro zajištění zahájil řízení na ustanovení hmotněprávního opatrovníka společnosti REALITY INVESTING Bond, a.s. Vzhledem k souběžně vedenému řízení o zrušení společnosti se stalo toto řízení bezpředmětné.